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专家观点

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专家称评估公司怕得罪拆迁部门观点难成立
发布人:上海誉胜注册公司 发布时间:2011-03-02 点击:576

今年1月29日,《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。十个多月之后,经过调研和修改,于12月15日第二次面向社会征求意见。

第二次公开征求意见稿提出,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。对评估确定的价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估机构由被征收人选定。

针对这一内容,有观点担忧,评估机构在实操中将面临重重困境。比如,有拆迁户担心,自己名下房产会否遭遇不公正评估?而评估机构会否因为怕得罪主导拆迁的政府部门而得出不中立的结论?此外,如果被征收人因各种原因难以选定评估机构,而最终影响征收效率、拖延项目进度,地方政府又应如何行使权力?

专家观点

问题1 如果遭遇不公正评估?

评估公正性存在制度保障

沈岿(北大法学院教授):评估机构针对不同情况可以有不同评估办法,比如有比较市场法,同一个地点,不同层楼、不同装修、不同新旧程度,不能由被征收人依据小区内最高价来算市场价。

现在房屋评估制度比较合理,还想象不出比目前更好的制度。遭遇不公正的情况会有,但可能性较小,而且还有一些制度设计来保证:对评估确定的价值有异议的,首先可以向房地产价格评估机构申请复核评估,如果再对复核结果有异议,还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

评估机构为了在市场上生存,不可能对被征收人提出的复核意见不考虑。再就是专家委员会,被征收人如果对专家委员会的鉴定也有异议,并有更加有利的证据,也可以向法院提出诉讼。通过这些程序的设计,把这个问题都尽可能地得到解决。

问题2 如果评估公司怕得罪拆迁部门?

评估机构发展需被征收人信任

沈岿:任何市场中介机构都要由政府审批,企业也要工商管理部门登记,个人开车也要考驾照,这都需要经过政府审批,但行政审批这个程序未必会影响评估机构的“中立性”。如果评估机构符合法律规定,就应得到相关资质,如果不批准就是政府违法,从理论上讲,评估机构是可以申请行政复议或到法院起诉的。

将来的评估将更多由被征收人主导,而不是由政府主导,因此价格评估机构不仅要获得相关资质,而且只有获得被征收人认可,获得政府部门和被征收人两边的信任,才能在房价评估市场上获得一定市场份额,否则就没法生存和发展下去。

对这一制度的质疑,还是基于旧制度的考虑。当然我也承认,在制度实施过程中肯定会有一些折扣,但实施过程中出现的问题所牵扯到的,不一定是条例本身所能解决的。

问题3 如果评估机构难选定?

政府或可单方面确定补偿方案

沈岿:实际上,征求意见稿中已规定,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定,并及时公告。从法律上讲,这实际上就给了地方政府单方面作出补偿决定的隐含的权力。

如果被征收人迟迟不选择评估机构,政府可以单方面作出补偿方案和决定。从完善法规的角度看,可以增加一个规定,在不低于多少天的时间内不选定房地产价格评估机构,在被征收人不作出决定的情况下,政府有权单方面作出补偿决定。具体时间可由当地政府来决定。

政府回应

挑选评估机构要算“时间账”

二次征求意见稿规定,房地产价格评估机构由被征收人选定。辽宁省沈阳市一位曾经负责基层拆迁工作的官员告诉记者,目前沈阳市的做法是区县拆迁部门根据沈阳市拆迁部门提供的30余家评估机构随机选出3家评估机构。同时,区县拆迁部门从被拆迁者中选出10名被拆迁户代表,由10名被拆迁户代表从3家中选择1家进行评估。

“这种方法既保证了评估机构的公平性,又能对拆迁的进度有积极作用。”该官员称,根据目前的实施情况看,用这种方式选择出的评估机构的评估价格基本与该地段的市场价相同,被拆迁户也都比较满意。

其认为,征求意见稿称完全由被拆迁户选择评估机构在操作层面上可能会有欠妥的地方,比如被拆迁户可能对评估的事情完全不懂,寻找选择评估公司会有很大的时间成本,这会影响拆迁进程。

“如果被拆迁户找不到评估公司,可以申请政府部门提供帮助,被拆迁户从政府部门提供的评估公司中选择,这既可以保证被拆迁方的利益,又可以提高拆迁效率,两全其美。”该官员说。

本报记者 邢世伟

拆迁户说法

被拆迁人盼评估公平公正

称即使评估价低只要有充分理由就将接受

“能让第三方评估机构介入征收补偿,就是一个进步。”对于此次新拆迁条例所提出的房屋价值补偿、就近回迁等几条意见,北京市民盛先生表示支持。

补偿价不再“一言堂”

7年来,盛先生一家一直被拆迁问题所困扰。今年8月,他们祖居三代位于西城区金融街附近的四合院,在第三次收到拆迁令后,遭到强拆。拆迁补偿及回迁安置等问题,至今仍未与开发商谈妥。

盛先生说,遭到拆迁的四合院面积为900平方米,是其祖父在“文革”前购买,手续齐全。其后,祖父的5儿3女,分8户居于此院,合办有房产证2个。出租四合院空闲房屋,是多数人的主要经济来源。2003年,四合院被列入拆迁范围。

这几年间,盛先生一家曾多次就拆迁补偿价格同开发商商谈,但开发商提出的补偿价过低,令他们一家十分不满。他说:“2006年夏天,四合院附近的商品房价格,均价都在每平方米三万元以上,可所定补偿价每平方米只有8600多元,差得太多”。

盛先生表示,自己“举双手赞成”第三方介入征收补偿。“这将使得政府与开发商在补偿定价上改变‘一言堂’的现状,所定价格会更合情合理,也更能让拆迁户们信服。”

认为评估价应严格执行

对于评估机构的选择,盛先生也有自己的担忧,“首先必须保证我选择范围内的评估机构,都具有独立性,能自主经营,而不是某个房地产公司的下设机构,能替被拆迁户解忧、说话”。盛先生认为,选择评估机构,公正公平是最基本的要求,其次才会考虑其业务能力。

如果评估机构算出的补偿价与心理价位有出入,盛先生表示,只要评估机构拿得出让自己信服的理由,他就会认同这个价格,即使会比预期低一些。他说:“既然规定能自己选评估机构,那对于机构所定的补偿价格,政府部门和开发商就要严格执行,不得推诿扯皮,这方面,新条例需要有更细致的规定”。

“我不期望新条例能把所有问题都解决,但不能在拆迁问题上,牺牲老百姓太多的利益”。盛先生说,对于新拆迁条例的两次民意征集,他始终非常关注,并期待其早日实施。不过,他现在担心,像自己家这样已经被强拆的住户,能否被纳入新条例的规定范围。

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