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房企集体看多 热点城市“地王”狂澜难抑
发布人:上海誉胜注册公司 发布时间:2013-08-02 点击:133

 持续多日的土地市场高温,恐难在短时间内冷却。近日召开的中央政治局会议强调“促进房地产市场平稳健康发展”,被业界认为是下半年楼市的重要利好消息。受此影响,昨日地产股普遍高开。

    当前房地产企业的市场信心正处于近年来的高点,大型房企资金充裕,拿地补仓的意愿强烈。多数分析人士认为,由于此前多数三四线城市土地供应量较大,房企回归一二线城市的势头仍将继续。在这些城市的土地供不应求的背景下,未来地价上涨预期仍然强烈。近期,京沪等地数宗优质地块的推出,再次强化了市场对“地王”的预期。

    一线城市高烧

    曾明确表示“不拿地王”的万科,近期的表现一反常态。今年6月27日至7月8日,万科先后在重庆、上海、广州拿下三宗“地王”级别的地块,其中两宗为总价“地王”,一宗为单价“地王”。

    此举引起了华远地产董事长任志强的批评,但万科似乎并未停止对优质土地的追求。在7月23日北京孙河“地王”的交易中,万科到场参与,最终因楼面价过高而放弃。

    在不少业内人士看来,作为行业龙头老大的万科,此番动作颇能反映市场的变化:除体现出土地市场回暖之外,万科拿地战略从三四线城市向一二线城市的回归,同样代表了行业发展的大势。

    今年上半年,一线城市土地市场颇为抢眼。除频繁诞生“地王”之外,一线城市的土地出让面积和收入均处于较高水平。但对房地产开发商来说,似乎仍不满足。

    任志强近日向中国证券报记者表示,与往年的平均水平相比,一线城市的土地平均供应量仍然为负值。且由于去年一线城市土地供应量处于低点,即便今年上半年土地供应有所增加,但仍然无法满足企业的需求。相比之下,一些三四线城市由于地方融资平台压力而加价,部分地块面临“卖不出去”的窘境。

    未来一二线城市的土地市场将继续面临供不应求的局面,土地市场抢地大战还将继续。对于房地产企业而言,回归一二线城市还出于利润的考虑。截至7月末,共有55家上市房企公布中报预报,其中21家房企报亏。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,从亏损企业来看,一般都是中小房企,这些房企重点布局城市可能集中在三四线城市,而三四线城市房地产市场存量大、销售价格相对较低,利润空间被拉低。

    政策预期向好

    从土地储备的角度而言,房企对土地的渴求,更多出于补仓的需要。来自国家统计局的数据显示,今年1-6月份,全国商品房销售面积51433万平方米,同比增长28.7%。其中,住宅销售面积增长30.4%。

    存货的减少正在促使房企加速补仓。某上市房企负责人向中国证券报记者表示,与以往该企业在北京“六盘齐发”的局面相比,如今只有不到3个项目在售,企业急需获得新项目。

    在近期出现“房荒”的一二线城市,不少房企面临着同样的局面。上述负责人表示,大型房地产企业普遍缺少项目,拿地意愿强烈,不仅导致土地市场争夺激烈,而且也抬高了地价。

    事实上,作为房地产市场的先行指标,土地交易的“量价齐升”,意味着房地产企业的市场信心正在恢复。财经网和某房产资讯企业近日联合发布的“地产经理人信心指数”(RMI)显示,今年三季度,房地产企业对市场的信心正处在2010年以来的最高点。其中,超过半数的企业酝酿在三季度提价。

    上海某房产资讯企业信息技术有限公司董事长丁祖昱指出,房企的信心不仅来自于上半年销售数据的向好,还包括多地在执行“国五条”过程中的“走过场”。多数开发商认为,房地产调控政策效果并不明显,市场已经对政策产生“免疫力”。

    近期召开的中央政治局会议强调,下半年“促进房地产市场平稳健康发展”。由于未提及强化房地产调控,因而被不少开发商视为利好。多数分析人士认为,政策层面“维稳”是今年下半年的主基调,而房地产市场走势则可能延续上半年的上升势头。

    政策层面的利好消息并未出尽。多家房企对冻结多年的房地产A股融资开闸抱有信心。随着一批涉房上市房企停牌“筹划重大事项”,房地产IPO、再融资和重大资产重组的禁令有可能在近期破冰。

    一位拟上市房企负责人向中国证券报记者表示,从去年开始,监管层就着手研究涉房企业A股上市的可能,今年这一工作可能有实质性进展。该负责人表示,公司已向主管部门提交申请,并希望借助“城镇化”的概念实现上市。

    房企底线抬升

    “这几年我们一直在北京土地市场参与拿地,但由于地价高企,始终未能中标,于是公司的心理价位也在不断提升。”7月3日,懋源地产以楼面价超过4万的价格拍得北京丰台区夏家胡同地块,该地块成为名噪一时的“地王”,针对这次交易,公司负责人如是说。

    随着一线城市土地的稀缺性凸显,开发商为拿地付出的代价也愈加高昂。以北京孙河区域为例,去年9月,龙湖地产以不到2万元的单价拿下孙河组团的A地块。仅10个月后,中粮地产便以4.4万元/平方米的单价拿下同区域的另一宗土地。不到一年的时间里,该区域的地价涨幅达到120%。

    同样,在北京通州台湖、大兴亦庄、房山长阳等交易热点区域,近几年的地价上涨幅度也十分明显,甚至出现“面粉贵过面包”的现象。

    在供不应求的情况下,多数房地产企业的心态与懋源地产类似,不得不调整心理底线,接受更高的土地价格。“拿一块贵的地,也能通过运营来实现盈利,比拿不到地要好。”针对近期的北京土地市场,一位开发商如此说。

    房企心理底线的提高,一方面是因为土地底价的不断抬升,按照任志强的观点,地方政府进入了偿债高峰期,为获得更高的土地收益,底价升高;另一方面,由于热点城市住宅供应稀缺,未来房价上涨的预期强烈,房企也愿意支付更高的土地成本。

    来自某指数研究院数据显示,今年二季度,百城住宅用地平均溢价率为21.9%,较上季度提高4.1个百分点,连续第五个季度回升。

    在多数开发商看来,未来一段时间,热点城市土地市场高烧的现象还将持续。其中,北京房山长阳镇、大兴亦庄即将推出数宗大体量地块,价格有望拍出区域新高。上海徐家汇中心地块将重新入市,底价达到175亿元。

    但从长远来看,这种局面能否持久尚存疑问。财经网和某房产资讯企业发布的上述报告显示,受二季度“地王”频出的影响,房企在第三季度的拿地意愿有所下滑。一些分析人士指出,部分区域的土地市场已经出现泡沫化倾向,在热门地块出让后,土地市场可能有所冷却。
 

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